Klargörande kring beståndsförsäljningen i Bredäng och Kärrtorp
Med anledning av de senaste dagarnas rapportering ibland annat SvD och DN kring Stockholms stads fastighetsaffär till Primula byggnads AB vill jag klargöra några saker.
1. Primulas ekonomi
Primulas ekonomi är enligt min och stadens uppfattning god. Det finns alltid i sådana här affärer en bank som är med och finansierar affären och som naturligtvis noggrant prövar en kredittagare som Primula. Att bolaget skulle ha en dålig ekonomi stämmer därför inte. Primula återinvesterar sina resultat i nyproduktion och upprustningar – något som kostnadsförs och belastar resultatet. Vi ser precis samma sak inom de kommunala bostadsbolagen. Svenska bostäder som just nu genomför omfattande renoveringar i kombination med hög nyproduktion har sedan några år tillbaka ett minusresultat om 150 miljoner kronor, trots det råder en konsensus kring att bolaget har en mycket god ekonomi.
Att det egna kapitalet och soliditeten är dålig är en sanning med modifikation. Inom fastighetsbolag justerar man det egna kapitalet och soliditeten då mycket av bolagets tillgångar är låsta i fastigheter. I resultatet visas endast det taxerade värdet på fastigheterna medan marknadsvärdet och det faktiska värdet är betydligt högre. Av den anledningen justerar man det egna kapitalet och soliditeten. Primulas justerade soliditet var i den senaste årsredovisningen på över 30%.
2. Avtal om upprustningar
Anledningen till varför detta inte skrivs in i avtalet beror på jordabalkens regler som inte tillåter att man avtalar om vad någon ska göra i en förvärvad fastighet för längre tid än två år. Sedan kan man i ett aktieöverlåtelseavtal avtala om egentligen vad som helst, men det är i princip omöjligt att det blir tvingande vid vite eller att säljaren kan tvinga den nya köparen att vidta vissa åtgärder i en fastighet som överlåtits.
Vid beståndsförsäljningar mellan staden och en privat värd är det viktigt att vi säljer till en seriös och långsiktig fastighetsförvaltare. Primula är en aktör som har flera relationer till och bolaget har ända sedan det grundades en uttalad och tydlig avsikt att vara en långsiktig aktör på Stockholms bostadsmarknad. Det innebär att de bygger nya hyresrätter, renoverar och förvaltar i olika delar av staden.
Stockholms stad sålde ca 800 lägenheter i Blackeberg till Primula 2008. Sedan dess har upprustningarna inletts. De har bland annat bytt vattenledningar i flera fastigheter, lackat om entréportar, målat om fönster, satsat på planteringar, tagit ner träd och stambyten är på gång. Detta trots att det inte framgått av det skrivna avtalet.
3. Försäljningspriset
Värdering har genomförts av oberoende värderare och köpeskillingens storlek är beroende av att fastigheterna är i dåligt skick och behöver rustas upp. Svenska bostäder har gjort en värdering av den tekniska skulden, vilket gör att köpeskillingen blir lägre än om fastigheterna hade varit i gott skick. Priset återspeglar således ett verkligt marknadsvärde.
4. Långsiktighet och liknelsen med Boultbee
Boultbee var ett internationellt företag som köpte kommersiella fastigheter när det, med facit i hand, visade sig att priserna låg som högst och sedan drogs ned av en av de värsta globala ekonomiska kriserna någonsin. Det är två helt skilda scenarior då fastighetsmarknaden i Sverige är stabil och Primula är ett långsiktigt och välrenommerat företag som verkat och investerat i Stockholm sedan länge tillbaka. Det går således inte att jämföra de båda företagen.
